香港因非本地生激增，學生宿舍需求強勁，引發酒店、商廈轉型為教育地產的投資熱潮。此趨勢為閒置商業物業開創抗週期的新出路，但投資者須謹慎評估不同改造路線的成本、門檻與監管風險。